梁正中：房地產(chǎn)信托 投資基金最穩(wěn)定的投資工具
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-12-20
2005第七屆中國住交會于12月16日至18日在上海舉行。今年的住交會順應中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，聯(lián)合眾多的國際機構、行業(yè)協(xié)會、專業(yè)媒體，共同打造亞洲地產(chǎn)節(jié)。搜房網(wǎng)將全程報道此次盛會，全球42網(wǎng)站同步直播。 >> CIHAF2005中國住交會專題報道
住交會房地產(chǎn)信托在中國的機遇與發(fā)展主題論壇今天在W1號館隆重召開，星展銀行香港分析地產(chǎn)融資部主管梁正中先生對投資性房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)進行了一系列分析，以下是發(fā)言全文。
梁正中：首先我和大家介紹一下亞洲地區(qū)目前的房產(chǎn)狀況，我們已經(jīng)有一個房產(chǎn)信托機構的上市，最主要的是澳大利亞，上市的總市值達到的671億的美金，在日本它的規(guī)模也達到的205億美金，在新加坡占了3.5％，這及市場之所以看到房地產(chǎn)信托的發(fā)展，主要有這幾個因素。集中的因素是經(jīng)過的亞洲的金融風暴之后，不管是企業(yè)還是發(fā)展商，大家都理解到，如果是過渡的以來銀行資金的話是有非常大的風險，不管是各方面大家都體會到必須要建立這個更有深度的流動性更高的市場，于是是促進的房產(chǎn)信托基金市場的發(fā)生，亞洲地區(qū)的低利息的環(huán)境，這個使房地產(chǎn)信托有很大的回報率，很多的企業(yè)在重組的步伐都有加速，剛才我們聽到的說不管是在資金鏈方面房產(chǎn)資金對于擁有房產(chǎn)的企業(yè)來說都可以達到資產(chǎn)重新分配增加流動性效果，這些因素是促成亞洲房產(chǎn)信托公司上市的主要動力，接下來我們看看新加坡房產(chǎn)基金的概況，新加坡的投資市場目前有兩年多的歷史，兩年多之內(nèi)已經(jīng)擁有了房產(chǎn)在新加坡的交易所上市，我們在新加坡的領導地位是非常顯著的，我們在所有的房地產(chǎn)信托上市的企業(yè)中，我們都是沿襲著其中的兩個房產(chǎn)信托的獨家的經(jīng)辦人，另外在兩年之內(nèi)，新加坡的房產(chǎn)信托投資基金，也做了九次的再融資，其中有八次是由我們做的經(jīng)辦人，從2002年12月的時候，新加坡的房產(chǎn)信托基金之占市場0.7％的市值，到現(xiàn)在新加坡已有3支房產(chǎn)信托資金，占了市值的3.5％，它的促成他快速成長的組成因素第一是從兩家基金到七家基金的上市，第二每家基金的資產(chǎn)有一定的上市。
再看香港房產(chǎn)信托的狀況，香港的發(fā)展基本上可以追溯到2008年三月的時候，公布的投資信托的守則，到上個月香港才有第一家房產(chǎn)信托的上市，成翁的籌措到的26億美元的基金，反應的香港市場對這個產(chǎn)品有強大的需求，在領會之后，這個月會有兩家房產(chǎn)基金信托在香港上市，其中一家是月秀房產(chǎn)投資信托基金，它是一家以國內(nèi)的物業(yè)廣州的六個物業(yè)為標底組成一個房產(chǎn)信托公司。月秀目前它會在下個星期上市，12月21號上市。目前大家可以看到者對月秀基金的反應非常的熱烈。所以雖然香港的信托公司剛剛開始，但是包括我們很多市場的參與者，都認為2005年的香港信托會占有一個非常重要的地位
接下來我們看一看從房產(chǎn)為什么我們做房產(chǎn)信托同志基金，首先我們把房產(chǎn)公司和地產(chǎn)公司做一個比較，從投資公司治理這些方面來看，房產(chǎn)信托基金根據(jù)法律的規(guī)定必須把90％發(fā)放給基金持有人，地產(chǎn)公司并沒有這樣的規(guī)定，而且一般在市場上發(fā)放的股市的比例一般不會超過50％，至于投資政策這方面，房產(chǎn)信托的投資的方向是非常明確的，它會在招股的時候，地產(chǎn)公司這方面投資的決策掌握在管理層手中，基本上它可以投入在很多的對象，所以投資對象是非常不確定的，房產(chǎn)基金的架構有一個多層的監(jiān)管，使得它公司的治理透明度非常高，地產(chǎn)基本上是控制在董事會的手里，所以地產(chǎn)公司的公司治理水平，透明度不像房產(chǎn)信托這樣高，從風險來說，因為它監(jiān)管投資政策的要求，房產(chǎn)信托的投資風險僅僅局限在投資的資產(chǎn)相關的風險，但是地產(chǎn)公司來說，公司治理這方面的差別，除了投資的風險之外，也牽涉到管理方面的風險，所以總回報來說相對是薄弱性比較低的投資工具，地產(chǎn)公司因為有固定的股市的配方它的主要回報是資本收益的回報，回報的波動性比較高。這是房產(chǎn)公司和地產(chǎn)公司主要的不同點。
大家看到典型的房產(chǎn)信托的架構，房產(chǎn)信托的資金來源一個是基金單位的持有人，另外可以和銀行貸款，綠色的這個受托人是代表基金持有人根據(jù)信托協(xié)議代表資金持有人行駛他們的權利，這樣的情況我們受到影響，做出對其他的持有人沖突的決定。另外在右邊這個決策這一塊有一個資產(chǎn)管理公司，基本上它是一個專業(yè)的管理公司，它來負責房產(chǎn)投資信托的工作，它的主要的任務是要有效的管理房產(chǎn)信托的資產(chǎn)，使得它的回報收益能夠達到最大化，能夠達到最大的股權的分配，它的角色基本上是這樣的。房產(chǎn)信托基本上是稅務比較優(yōu)惠，必須單純的地方，間接的持有實際的物業(yè)，物業(yè)本身由物業(yè)管理公司做實際的管理，物業(yè)管理公司具體的功能可能是物業(yè)本身的保安，清潔，或者是租金的收受這方面的管理的業(yè)務，房產(chǎn)信托投資基金大概是這樣的架構。
從物業(yè)業(yè)主的角度看為什么選擇要總房托來籌措基金呢？第一可以達到優(yōu)化資本的好處，可能在房地產(chǎn)銀行融資這一塊有一定的困難，所以對于業(yè)余來說，用房產(chǎn)信托投資的方式使得它的資金會得到比較良好的運用，對于業(yè)主來說還是可以擁有一部分的資金單位，也可以得到收益。而且它還是可以擔任物業(yè)資產(chǎn)的管理人，它的商業(yè)的模式是變成一個以收入費用為主的商業(yè)模式。再來對業(yè)主來說可以改善資產(chǎn)的回報，因為透過房產(chǎn)資金可以把資本縮小。透過房產(chǎn)基金可以當做是非常有效的收購的工具，同時對很多的物業(yè)業(yè)主來說，作一個房產(chǎn)基金會對本身的企業(yè)產(chǎn)生很好的廣告效應。
如果對于投資者來說，房產(chǎn)信托投資基金提供了一個非常穩(wěn)定的投資工具，同時不但收益穩(wěn)定，房產(chǎn)基金因為它在市場上可以不斷的籌措基金，再收購其他的房地產(chǎn)所以它有資本增長的潛力，對于小額的投資房地產(chǎn)涉及的金額比較大，風險比較高，基本上對小額投資者來說，房地產(chǎn)本身是一個很難投資的工具，對于房地產(chǎn)投資基金來說，就變成一個小額投資的渠道，對于小額投資者來說，通過剛才提到的結構來說，信托的透明度非常高，小額投資者不必擔心大股東做出一些犧牲小股東利益的政策。所以這些是投資者投資房產(chǎn)信托基金的原因。至于我們在組成房托的時候首先要挑選一個素質優(yōu)良的資產(chǎn)，第二在做房產(chǎn)信托估值的時候必須考慮物業(yè)本身收入的水平，同時在業(yè)主和單位之間取得平衡，第三個我們必須要篩選一個非常有經(jīng)驗的資產(chǎn)管理人，做有效的管理。第四在房產(chǎn)信托基金推廣市場的時候必須要有一個有效的途徑。
從投資者的角度看，房產(chǎn)信托會參考訪談信托的市值，第二個數(shù)據(jù)是收益率的高低，第三個是將來增長的潛力是什么樣的情況，這個是房產(chǎn)信托上市的價值的參考。從監(jiān)管方面來看，基本上和剛才提的業(yè)主和投資者的角度來看是符合的，目前整個中國宏觀調控的情況下，房地產(chǎn)信貸比較緊縮的情況下，對于很多業(yè)主是有很高的意愿透過房產(chǎn)基金來籌措資金，從投資這方面的需求來看，對于中國的投資者來說，分產(chǎn)投資信托基金提供的保障對中國的投資者來說有非常強大的需求。
在目前新加坡七個上市的房產(chǎn)信托基金以及在香港將要上市的公司他們回報率的狀況，他們上市的時候基本上回報率新加坡在5.4—8％的回報率，上市之后因為大家對資產(chǎn)的需求非常的殷切，所以股價相對提高，所以目前在新加坡的回報率大約在4.2—5.8％，相對于投資債券來說是比較有吸引力的。如果是中國的房產(chǎn)基金在國際上上市的價格主要取決于當?shù)卣疀]有風險，比較穩(wěn)定的債券作為一個基礎，中國美元的國債應該是4.8這樣的水準，加上目前市場的要求4.8％的國庫債券率對于國外的投資者來看，同時要考慮到中國風險的議價，這樣的情況下，以中國為主的房產(chǎn)信托投資基金在國外上市的時候必須給國外投資者的回報率必須在6.5—7％之間。
我很簡單地把香港和新加坡的關于房產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管的制度跟大家做了一個回報，同負債比例來看香港的規(guī)定是不能超過45％，新加坡不能超過35％，如果信用評級可以超過35％，但是新加坡的監(jiān)管也不應該超過60％，如果從管理公司的要求來看，香港的要求是要有房地產(chǎn)管理經(jīng)驗來做資產(chǎn)管理人，而且至少兩個管理人員有五年以上的經(jīng)驗，同時要經(jīng)過香港證監(jiān)會的牌照。新加坡的要求也類似，基本上要有五年的相關經(jīng)驗，才能擔任管理公司這樣的工作。投資限制在香港和新加坡基本上都不限制投資海外的資產(chǎn)，香港一開始是要求香港只能投資香港的業(yè)務，但是后來考慮到市場競爭的其他，讓香港的信托投資者可以投資海外的市場，香港的投資非房地產(chǎn)的基金不超過10％。新加坡規(guī)定可以投資在非住宅房產(chǎn)但是不能超過20％，它對于資產(chǎn)持有年限沒有限制，新加坡房產(chǎn)信托投資如果他可以投資在開發(fā)中的項目，但是前提開發(fā)中的項目是在開發(fā)完之后地產(chǎn)基金所持有的項目，而不是開發(fā)完之后賣掉的項目。所以我們可以看出基本上的原則是維持投資風險比較確定可以掌控的范圍之內(nèi)，至于稅務，香港基本上沒有特別的稅務安排，房托基本上是17.5％的稅率，新加坡是免稅的優(yōu)惠，這個是對于房產(chǎn)信托基金來看。
對于新加坡來說如果你是一個個人投資者，投資在新加坡的房產(chǎn)投資基金，是免稅的，如果是新加坡的公司你拿到的稅率是20％，如果是國外投資基金是10％。股市的分配兩地都要求房產(chǎn)投資基金把他們90％的收入發(fā)放給投資者。有關時間的關系我就不再詳細的介紹了，最主要的監(jiān)管機構主要的觀點是保護投資者的觀點。最后我把我們星展銀行在這方面的優(yōu)勢和大家介紹一下，在新加坡我們所承做做的項目遠遠超過其他我們的對手，金額來說20億新元比我們的競爭對手也超過非常多，這是我們在新加坡做過的，我們在新加坡上市的房產(chǎn)信托基金都有擔任財務顧問的角色。時間的關系我今天的介紹就到此為止。謝謝大家！
(xintuo摘自《房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)》)